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【b站】超40城支持住房“以旧换新”:“卖旧”仍是痛点,“换新”受量价限制

发布时间:2024-06-19 02:57:26

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

支持商品住房“以旧换新”的以旧换新城市越来越多。

就在4月23日,超城一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。支持住房据中指研究院最新统计,卖旧自去年以来,仍痛支持商品住房“以旧换新”的点换b站城市已超过40个。

不过,新受限制《每日经济新闻》记者梳理发现,以旧换新上述各城市推出的超城商品住房“以旧换新”政策力度不一,操作细则也各不相同。支持住房在不同的卖旧政策支持力度下,“以旧换新”的仍痛效果也显露出了差异。

以郑州为例,点换截至4月24日下午,新受限制郑州市房产交易服务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库,以旧换新占试点阶段收购计划的36%,房源总价在29万—318万元,这距离郑州市二手住房“卖旧买新、知网以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中介机构乐有家4月24日在接受记者采访时表示,他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周,已有7单签约客户。

不过在业内人士看来,由于二手房交易、评估时间较长,目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房,降低交易成本,但同时存在二手房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择少等痛点。

最大痛点是卖掉旧房

其实早在2023年,就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来,越来越多的优酷城市加入进来。

从各地支持“以旧换新”的方式来看,主要包括两种:一是房企联合经纪机构对旧房优先推售,若一定期限内旧房售出则按流程购买新房;二是开发商或国资平台收购旧房,售房款用于购买指定新房项目,这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

4月23日,深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的4月19日,乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活动,目前签约参与活动的客户已有7单。

来源:乐有家

乐有家方面解释道,“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示,参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房,这一占比达到70.8%。推出“以旧换新”后,不少业主主动联系经纪人咨询了解。

对于以旧换新的项目,乐有家也是有选择的,其合作新盘是位于深圳南山区的绿景白石洲项目,价格也有一定吸引力。该项目折后单价8.3万元/平方米起,周边二手房价格为13万—15万元/平方米,新房和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了解到,目前成交的以旧换新单里,大部分旧房与新房的差价并不大,旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上,加上客户也有一定的经济积累,承担的经济压力不会很大。”乐有家方面表示,在流程上,客户可锁定意向房源2个月。2个月内旧房售出,则前期的订金自动转为购房款,继续新房交易流程;如果旧房未售出,客户可选择退订新房,无违约责任。

不过,在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,“以旧换新”最大的痛点是卖掉旧房。“目前,开发商参与以旧换新的协议,锁定意向房源的周期往往在2个月左右,意味着卖房周期往往在2个月左右,但二手房往往很难在2个月内卖出。因此,卖家要获得‘买新’的优惠价格,就得在‘卖旧’时能降低挂牌价,即降低挂牌价的损失,在买新房上获得了补偿。”

记者了解到,无论是自有交易还是统一收购旧房,旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%,最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以旧换新”公告中明确指出,存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%,指定楼盘是5个。

在不同城市、不同政策模式下,二手房抵扣的价格也不尽相同,有些低于市场价,有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二手房业主就表示,她的二手房在“以旧换新”过程中是被官方收购的,其最终的评估价与市场价基本一致。如果走市场化交易可能还卖不到评估价价格,主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的。

李宇嘉认为,“以旧换新”关键是激发二手房业主“依旧换新”的动力,政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望,并从降低置换成本、置换周期,并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。同时,卖不掉二手房则“无责退订新房”,这个很关键,可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。

二手房参与门槛较高

记者梳理发现,尽管目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导向,但仍处于政策探索阶段,当前整体效果尚不明显。如从目前落地的政策细则来看,不少城市都会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要求,尤其是以国资平台等为主体收购旧房的。

以郑州为例,试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于:房龄不能超过15年、如有房贷需还清、要位于三环以内等。而试点阶段换房,选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。

郑州城发安居收购二手房“以旧换新”流程图 来源:郑州市房产交易服务平台

目前,在郑州市房产交易服务平台系统内,已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库,房源总价在29万—318万元,多数房源都是一居室或二居室,房源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个,均价在8100—42000元/平方米。

近日,记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到,通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制,在售房源都可以选,全款或者按揭贷款的付款方式都可以,届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付,优惠折扣都按案场现时情况来定。

再看扬州,该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务,从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底,扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据,一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收购总额约2亿元,带动新房成交额近5亿元。

李宇嘉建议,“以旧换新”前期可选择资金链紧张、愿意让利的开发商参与,并通过“以旧换新”让开发商获得参与活动能有效提振销售的好处,从而对市场其他开发商起到示范效应。

易居研究院认为,目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看,可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源,后续可以设立标准和划分结构,尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。

封面图片来源:视觉中国-VCG211491965006